冷链“新基建”潮起,冷库产业投资价值再升级

冷链周报(促消费保供给,冷链物流基地勇担重任!进口冷链食品防疫新规发布……)
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冷链“新基建”潮起,冷库产业投资价值再升级

4月26日,中央财经委员会第十一次会议召开,提出要加强信息、科技、物流等产业升级基础设施建设,加快城乡冷链物流设施建设,强调要强化基础设施发展对国土空间开发保护、生产力布局和国家重大战略的支撑。

冷库作为冷链物流的重要基础设施和关键节点,能够反映出行业的整体发展水平。冷库设施的建设与完善,对于保障国家食品安全供给,畅通国内大循环、促进国内国际双循环,扩大内需,推动高质量发展,都具有重大意义。随着新一轮基建浪潮的掀起,冷库产业的投资价值将再次升级。

一我国冷库产业现状

冷库是现在化物流基础设施,属于物流地产范畴。房地产开发企业根据物流企业客户需要,选择一个合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施,包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。上世纪80年代,普洛斯提出物流地产的概念并率先进行实践。

我国冷链物流起步较晚,相关基础设施极不完善。根据中冷联盟每年统计发布的《全国冷链物流企业分布图》数据报告显示,2008年,我国冷库保有量仅有约800万吨,到2021年我国冷库保有量达到5224万吨,位于印度和美国之后,保有量排名世界第三,年均增长率超过了10%,且保持稳定增长。但从人均保有量看,我国冷库人均保有量不足美国的十分之一,与发达国家相比还有很大差距。

从冷库的产业链看,我国冷库产业链上游的参与者是资源的提供方,包括资金的提供方,土地资源提供方(政府、地产商等);产业链中游环节主体是物流地产企业,可分为六类:专业的物流地产企业、传统房地产企业、第三方冷链物流企业、食品商贸企业、金融机构和电商平台;产业链下游是物流地产的客户,包括生鲜电商平台、食品商贸企业、第三方冷链物流企业等。

按照服务功能的不同,冷库主要分为商贸服务配送型、口岸服务型、货运枢纽型和综合服务型四大类。其中,商贸服务配送型主要依托大型商贸市场,为商品交易提供仓储、运输、配送、集散等物流服务,是商贸流通的中心。其功能明确、行业有很强集聚性;口岸服务型主要依托口岸港口优势,进行物流的进出口贸易,并且运用现代信息技术手段,优化整合资源,辐射强化口岸周围物流发展,在对外贸易中占有很高比例;货运枢纽主要依托海陆空交通枢纽,实现不同的运输形式相衔接,为大量货物转换提供配套设施;综合服务型则是依托商贸流通、市域配送等规划建设,位于城市交通节点处,提供采购供应、多式联运、供应链管理。

按照服务功能的不同,冷库主要分为商贸服务配送型、口岸服务型、货运枢纽型和综合服务型四大类。其中,商贸服务配送型主要依托大型商贸市场,为商品交易提供仓储、运输、配送、集散等物流服务,是商贸流通的中心。其功能明确、行业有很强集聚性;口岸服务型主要依托口岸港口优势,进行物流的进出口贸易,并且运用现代信息技术手段,优化整合资源,辐射强化口岸周围物流发展,在对外贸易中占有很高比例;货运枢纽主要依托海陆空交通枢纽,实现不同的运输形式相衔接,为大量货物转换提供配套设施;综合服务型则是依托商贸流通、市域配送等规划建设,位于城市交通节点处,提供采购供应、多式联运、供应链管理。

二冷库的主要盈利模式

近年来,受到住房市场调控和疫情的持续影响,地产投资商开始寻求转型升级发展,冷库由于政策扶持力度大,市场需求的不断扩张,拥有收益稳定性较高、市场风险较小的优点,引起国内地产商的普遍关注。

据了解,一线城市总体物流地产投资净回报率在7%以上,远高于商业地产和住宅地产在 2%-4%的投资回报率,其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平,高标冷库正逐渐成为投资热点。

物流地产的主要盈利模式:

01 租金收入

冷库租赁是指经营者将大型仓储场地租给第三方冷链物流企业、电商平台、食品加工商贸企业等客户租赁服务带来租金收入稳定,是物流地产最主要的收入来源之一。以上海为例,在过去5年上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%,远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。同时上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平,市场整体空置率仅 9.1%。

02冷链增值服务

在仓储环节中,通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务,获得服务性收益,基于上述基础服务,还可以通过拓展供应链金融,获得为中小型企业提供融资服务的收益。

03资产增值收益

资产增值收益的实现主要有资产的出售和资本市场上市两种途径,通过资产的升值预期充分体现,转化为现金流继续扩张。这部分的收益往往通过筹资行为来实现。

三冷库市场需求潜力巨大

随着经济发展和消费升级,人们对冷链食品的消费需求不断增加。据了解,我国每年消费的果蔬、肉类、水产品等易腐食品超过10亿吨,为保证食品的保鲜与品质,全程冷链管理十分必要,可以保证食品在加工、贮藏、运输、销售等全程都处于低温适宜环境中,延长食品保质保鲜时间,创造更大价值。

01生鲜电商成为冷库需求的主力军

根据艾媒咨询研究数据显示,2021年中国生鲜电商行业市场规模为3117.4亿元,同比上升18.2%。疫情期间消费者线上购买生鲜需求较强,且用户对生鲜电商行业的信任度加深,预计2023年中国生鲜市场规模达4198.3亿元。

随着盒马鲜生、每日优鲜等生鲜电商的崛起,改变了人们的购物习惯,足不出户就可以购买生鲜产品,享受送货到家的服务。生鲜电商为了提升冷链供应链管理水平,需要自建冷库或租用冷库,以满足产品存储、调拨和配送需求。

02食品商贸企业冷链需求稳步增加

近几年,我国速冻食品实现快速的发展。到2016年左右,我国速冻食品市场规模突破千亿大关,并保持高速成长,预测2021年我国速冻食品的市场规模达到1850亿元。根据有关数据显示,我国人均消费速冻食品量不足10kg,只占美国人均消费量的八分之一,与发达国家相比还有很大差距,未来市场空间依然巨大。速冻食品市场需求的增加也将带动对冷库使用的需求增加。

03第三方冷链物流企业发展迅猛

我国冷链物流行业正在飞速发展,随着专业化程度的提升,第三方冷链物流企业是冷链物流行业发展的主导力量,企查查数据显示,我国现存冷链物流相关企业1.9万家,近几年保持着超过20%的增长率。根据中冷联盟发布的《2021年度冷链物流综合能力50家重点企业发展报告》数据显示,50家重点企业2020年度总营收达到312亿元人民币,同比增长10.2%,头部企业竞争优势明显提升。第三方冷链物流企业为提升综合服务能力,服务链条向供应链两端延伸,对冷库需求也越来越大。

04新业态激发新需求

受互联网经济发展以及新冠疫情防控限制影响,直播带货、生鲜新零售、社区团购、中央厨房+冷链宅配、预制菜等新模式、新业态蓬勃发展,带动冷库需求持续扩大。数据显示,2021年生鲜电商交易规模达4658.1亿元,同比增长27.92%,随着生鲜电商行业逐渐成熟,以及人们网购生鲜的习惯逐渐养成,预计未来生鲜电商行业规模将继续增长;2022年预制菜市场火爆,有公开调查数据显示,2021年预制菜行业规模预估为3459亿元,同比增长18.1%,未来几年有望成长为万亿级市场。

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四政策支持力度空前

冷库是减少生鲜食品流通损耗,扩大高品质市场供给,更好满足人民日益增长美好生活需要的重要手段。国务院2021年12月发布的《“十四五”冷链物流发展规划》提出,到2025 年,我国将初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络,在基础设施建设方面,将依托农产品优势产区、重要集散地和主销区,布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地。并且国家还将每年投入至少50亿元作为专项资金补助。

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2022年4月,交通运输部、国家铁路局、中国民用航空局、国家邮政局、中国国家铁路集团有限公司联合发布的《关于加快推进冷链物流运输高质量发展的实施意见》提出,改善农产品产地“最初一公里”冷链物流设施条件,鼓励生鲜电商、寄递物流企业加大城市冷链前置仓等“最后一公里”设施建设力度等。

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2022年4月10日,《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》(以下简称《意见》)正式出台。指出我国的物流业处于转型升级的战略机遇期,仍需要高质量发展。此次上海疫情也暴露出了我国物流业的短板,大力发展物流行业,促进全社会物流降本增效,是建设现代流通网络中的重要一环。打通堵点、打破地方保护和市场分割,有助于商品要素资源在更大范围内畅通流动,对于冷库市场而言,意味着市场空间的进一步扩展。

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顶层设计的不断完善和持续的政策支持,为冷库产业的发展创造了良好的政策环境,也将带动冷库投资热度的进一步提升。

五“新基建”浪潮下的冷库发展新趋势

新基建正成为国家政策和各地方高质量发展的重要抓手,拉动经济增长的新亮点,也是冷链物流行业和资本市场的重大新机遇。

01从高能耗向低碳节能转型

一直以来,我国冷库产业都是能耗大户,随着“双碳目标”的制定和实施,冷库节能转型势在必行。2022年北京冬奥会场馆普遍使用CO2制冷系统,为减碳降耗提供了有价值的参考,未来冷库使用C02制冷系统的可能性增加。此外,光伏+冷库模式也已经应运而生,通过在冷库屋顶安装太阳能电池板,形成光伏发电能源供应系统,解决冷库能耗问题,成为冷库市场新趋势。

02从“只能人工”向“人工智能”发展

在“新基建”浪潮的驱动下,5G通信、北斗导航系统和物联网技术的融合、大数据、人工智能技术都将取得长足进步,智能搬运车、无人机、无人码垛机等冷库智能设备将得到更广泛的应用,我国冷库产业从传统的全部需要人工操作,将向着智能化、无人化、自动化方向发展。未来能够提供智能设施设备的冷库也将更加受到客户企业的青睐。

03从传统冷库向高标冷库升级

与传统土建冷库相比,高标仓具有单层高、承载力强、立柱间距宽、消防等级高、设施现代化程度高等优势,能够满足安全仓储、最大化空间利用及高效运行等现代物流的操作要求,从而大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间,降低单票仓储成本,提升运营效率。有调研数据显示,以2020年为测算期间,使用高标仓的投入成本,比使用传统仓的成本降低约 20%。

来源:中冷联盟秘书处